房產(chǎn)作為中國家庭最重要的資產(chǎn)形式，其價值屬性、情感寄托和社會功能的多重性，使得房產(chǎn)糾紛成為民事領(lǐng)域中最為復雜、矛盾最尖銳的類型之一。近年來，隨著房價波動、政策調(diào)控、權(quán)利意識覺醒以及新型交易模式的出現(xiàn)，房產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)出數(shù)量激增、類型多樣、法律關(guān)系復雜的特征，對司法實踐和社會治理提出了全新挑戰(zhàn)。

　　一、產(chǎn)權(quán)確認：房產(chǎn)糾紛的基石之爭

　　房產(chǎn)糾紛的根源多在于產(chǎn)權(quán)不清?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但歷史遺留問題與現(xiàn)行制度的碰撞仍催生大量確權(quán)糾紛。

　　歷史遺留房產(chǎn)的確權(quán)難題：房改房、集資建房、農(nóng)村宅基地房屋等因政策演變和手續(xù)不全，常出現(xiàn)登記權(quán)利人與實際出資人不一致的情況。司法實踐逐漸形成“出資+合意”的審查原則，即在無欺詐、脅迫等情況下，實際出資并達成合意建造或購買的一方，即使未登記為權(quán)利人，也可能被確認為所有權(quán)人。如最高人民法院相關(guān)判例指出，在家庭內(nèi)部房產(chǎn)糾紛中，“應(yīng)綜合考慮出資情況、家庭貢獻、居住事實等因素，而非單純依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記”。

　　借名買房的合同效力與風險：為規(guī)避限購政策或獲得貸款優(yōu)惠而產(chǎn)生的借名買房糾紛頻發(fā)。原則上，借名協(xié)議若不違反法律強制性規(guī)定（如規(guī)避限購政策通常被認為損害公共利益），可承認其合同效力，但借名人不能直接取得物權(quán)，只能依據(jù)合同向出名人主張債權(quán)。一旦出名人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，借名人將面臨“錢房兩空”的風險。北京、上海等地高院指導意見均強調(diào)，借名買房風險自擔，借名人應(yīng)預見并承擔政策風險與名人信用風險。

　　夫妻房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)認定：婚前購買、婚后還貸的房產(chǎn)分割是離婚訴訟的焦點?！睹穹ǖ洹坊橐黾彝ゾ幩痉ń忉屢?guī)定，此類房產(chǎn)首先由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，房產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為其個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由登記一方對另一方進行補償。補償數(shù)額需綜合考慮房產(chǎn)購買價、現(xiàn)價值、還貸情況、婚姻存續(xù)年限等因素，計算公式趨于精細化。

　　二、交易糾紛：過程監(jiān)管與合同解釋的平衡

　　房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)多、周期長，任一節(jié)點的瑕疵都可能引發(fā)糾紛，法律在保障交易安全與促進市場效率之間尋求平衡。

　　“陰陽合同”的效力認定與稅務(wù)風險：為規(guī)避稅費而簽訂價格不同的兩份合同（陽合同用于登記，陰合同反映真實交易），司法實踐中通常認定反映真實意思的陰合同有效，但當事人可能面臨稅務(wù)機關(guān)的追責和處罰。上海某中院判例指出：“以避稅為目的簽訂價格虛低的買賣合同，損害國家稅收利益，該價格條款無效，但不影響合同其他部分的效力。”

　　出賣人一房二賣的責任加重：出賣人就同一房產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效且買受人均要求履行的情況下，法律確定了權(quán)利順位：已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記＞合法占有房屋＞合同成立在先＞付款情況。這一順位體現(xiàn)了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)、事實狀態(tài)優(yōu)先于合同權(quán)利的原則。同時，未能取得房產(chǎn)的買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》）。

　　貸款失敗導致的合同解除：因房貸政策調(diào)整或買受人信用變化導致貸款失敗，合同是否解除需審查合同約定和當事人過錯。如合同約定“貸款不足部分由買受人現(xiàn)金補足”，則買受人不得僅以貸款失敗為由解約；如約定“因無法貸款可解除合同”，則買受人需證明已盡合理申請義務(wù)。北京高院指導意見強調(diào)，應(yīng)區(qū)分政策性調(diào)控與個人信用問題，前者可能構(gòu)成情勢變更，雙方可協(xié)商變更或解除合同。

　　三、開發(fā)與交付：從預售許可到質(zhì)量保證

　　商品房預售制度下，購房者在房屋建成前即支付大部分款項，處于明顯的弱勢地位，法律對開發(fā)商的義務(wù)設(shè)定了嚴格標準。

　　規(guī)劃變更的業(yè)主同意權(quán)：開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施（如綠地變車位、承諾的學校消失）是群體性糾紛的常見誘因。法律規(guī)定，規(guī)劃變更需經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意。司法實踐對“利害關(guān)系”的認定趨于寬松，不僅包括直接受影響的相鄰業(yè)主，也可能包括因小區(qū)整體環(huán)境變化而利益受損的全體業(yè)主。某典型案例中，開發(fā)商將規(guī)劃中的公共花園改為商業(yè)建筑，法院支持了全體業(yè)主的訴訟請求，判決恢復原規(guī)劃。

　　交付標準與逾期交付的責任：交付條件不僅包括房屋本身的完工，還包括通水、通電、通路等基本使用條件。開發(fā)商常以“取得竣工驗收備案表”作為交付條件，但若房屋存在明顯質(zhì)量問題影響基本居住，購房者仍有權(quán)拒絕收房。逾期交付的違約金計算，合同約定過低（如每日萬分之零點五）可能被法院調(diào)整至合理范圍。浙江某案例中，法院參照同地段租金標準，將違約金計算標準提高至每日萬分之一。

　　質(zhì)量缺陷的修復與賠償：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可請求解除合同和賠償損失；一般質(zhì)量問題的，可要求修復和賠償損失。對于滲漏、開裂等常見問題，若經(jīng)多次維修仍未解決，可能被認定為根本違約。近年來，隨著精裝修房普及，裝修標準與質(zhì)量糾紛激增，法院傾向于審查裝修材料的品牌、型號是否與合同約定一致，而非僅僅關(guān)注“價格相當”。

　　四、物業(yè)糾紛：從管理到治理的范式轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)糾紛反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下，個人權(quán)利與共同利益的沖突，法律理念正從“物業(yè)管理”向“社區(qū)治理”演進。

　　業(yè)主委員會的訴訟主體資格：業(yè)委會能否作為原告提起訴訟，曾長期存在爭議。《民法典》明確，業(yè)主共同決定事項，可由業(yè)委會主張權(quán)利。實踐中，業(yè)委會可就維修資金使用、公共收益分配、物業(yè)服務(wù)合同等事項提起訴訟。但其權(quán)限限于業(yè)主大會授權(quán)范圍，且重大決策（如解聘物業(yè)公司）需經(jīng)法定比例業(yè)主同意。

　　公共收益的歸屬與公示：電梯廣告、外墻廣告、公共車位租金等公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司代為管理的，扣除合理成本后，剩余部分應(yīng)用于補充維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途。上海、深圳等地已出現(xiàn)業(yè)委會成功訴請物業(yè)公司返還數(shù)百萬公共收益的案例。法院強調(diào)，物業(yè)公司對公共收益的收支情況負有定期公示義務(wù)，不公示或公示不清可能構(gòu)成違約。

　　物業(yè)服務(wù)標準的彈性認定：物業(yè)服務(wù)合同約定的標準往往較為籠統(tǒng)（如“提供五星級服務(wù)”），糾紛發(fā)生時難以直接適用。法院逐漸形成“行業(yè)標準+合同約定+實際履行”的綜合判斷方法。對于安保、保潔、綠化等基礎(chǔ)服務(wù)，要求達到行業(yè)一般水平；對于增值服務(wù)，則重點審查合同具體約定。北京某案例中，因小區(qū)盜竊案頻發(fā)，法院認定物業(yè)安保存在瑕疵，酌情減免了部分物業(yè)費。

　　五、繼承與分割：家庭法視角下的房產(chǎn)處置

　　房產(chǎn)繼承與分割交織著情感、倫理與法律，法院在適用法律規(guī)則時往往需兼顧家庭和諧與實質(zhì)公平。

　　遺囑形式要件的嚴格把握：《民法典》新增打印遺囑和錄像遺囑形式，但均有嚴格要件（如打印遺囑需每頁簽名并注明年月日；錄像遺囑需記錄遺囑人和見證人肖像及日期）。形式瑕疵可能導致遺囑無效。某典型案例中，遺囑人僅在打印遺囑最后一頁簽名，未在每頁簽名，被法院認定無效，房產(chǎn)按法定繼承分割。

　　居住權(quán)與所有權(quán)的平衡：《民法典》新增居住權(quán)制度，為解決“房子歸子女，老人無處住”的困境提供了法律工具。居住權(quán)可依合同或遺囑設(shè)立，需向登記機構(gòu)申請登記。居住權(quán)人有權(quán)占有、使用房屋，但不得轉(zhuǎn)讓、繼承。這一制度在離婚房產(chǎn)分割、再婚家庭房產(chǎn)安排、以房養(yǎng)老等場景中具有重要應(yīng)用價值。如離婚時可將房屋所有權(quán)歸一方，為另一方設(shè)立居住權(quán)；老人可將房屋所有權(quán)贈與子女，同時為自己設(shè)立終身居住權(quán)。

　　農(nóng)村宅基地房屋的分割限制：宅基地使用權(quán)具有身份屬性（限于集體經(jīng)濟組織成員），導致非本村成員的配偶或子女在分割時面臨障礙。司法實踐形成“房地分離”處理原則：房屋作為財產(chǎn)可分割，但宅基地使用權(quán)不能由非本村成員單獨取得。通常處理方式是，房屋歸本村成員一方所有，由其向另一方支付相應(yīng)補償款；或雙方約定使用方式，待條件成熟時再行分割。

　　六、新型糾紛：政策調(diào)控與商業(yè)模式創(chuàng)新的法律回應(yīng)

　　房地產(chǎn)市場的政策敏感性和商業(yè)創(chuàng)新活躍度，催生了諸多新型法律問題。

　　長租公寓“爆雷”中的資金監(jiān)管缺位：長租公寓企業(yè)利用“租金貸”“高收低租”模式快速擴張，一旦資金鏈斷裂，房東收不到租金欲收回房屋，租客已付租金無處追討。此類糾紛涉及房東、租客、金融機構(gòu)、公寓運營商多方主體，法律關(guān)系復雜。深圳等地已出臺住房租賃資金監(jiān)管辦法，要求租金、押金納入專用賬戶監(jiān)管。司法實踐傾向于保護實際居住的租客權(quán)益，判決房東在一定期限內(nèi)不得驅(qū)趕租客，同時租客可向公寓運營商追償損失。

　　法拍房的權(quán)利負擔與清場難題：司法拍賣房產(chǎn)數(shù)量增加，但法拍房可能隱藏租賃、抵押、欠費等權(quán)利負擔。法律雖規(guī)定“買賣不破租賃”，但針對惡意倒簽租賃合同阻撓拍賣的行為，法院可通過審查租賃合同簽訂時間、租金支付憑證等，認定租賃關(guān)系是否真實。對于拒不騰退的被執(zhí)行人，法院可采取強制清場措施，但過程復雜、周期長，成為影響法拍房成交的主要障礙。

　　房產(chǎn)中介的“跳單”行為認定：《民法典》首次明確禁止“跳單”，委托人利用中介人提供的交易機會或媒介服務(wù)后繞開中介人直接訂立合同的，仍應(yīng)向中介人支付報酬。但如何界定“同一房源”和“同一中介服務(wù)”存在爭議。實踐中，法院會審查中介是否提供了具體房源信息并促成看房，以及委托人是否利用了該信息與房主直接交易。某典型案例中，買方通過A中介看房后，又通過B中介以更低傭金成交，法院認定構(gòu)成“跳單”，判令買方支付A中介報酬。