快速識別“一房多賣”：民事欺詐還是刑事犯罪？

　　在二手房交易中，最令買方膽戰(zhàn)心驚的莫過于“一房多賣”。當(dāng)發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被賣方再次出售時，憤怒之余，最關(guān)鍵的問題是：對方僅僅是民事違約，還是已經(jīng)構(gòu)成了刑事犯罪？這直接決定了您的維權(quán)策略與效率。本文旨在為您提供一套快速識別的核心標(biāo)準(zhǔn)。

　　核心區(qū)別：非法占有目的

　　區(qū)分民事侵權(quán)（欺詐）與刑事犯罪（合同詐騙罪）的唯一核心標(biāo)準(zhǔn)，在于賣方是否具有“非法占有目的”。這并非一個主觀臆斷的概念，而是通過客觀行為可以推斷的。

　　簡而言之：

　　·民事侵權(quán)行為：賣方雖然“一房多賣”，但其根本目的是為了牟取更高房價、更優(yōu)交易條件，或解決個人資金周轉(zhuǎn)問題。他可能愿意承擔(dān)違約責(zé)任，但最終意圖仍是完成其中一筆交易。

　　·刑事犯罪行為（合同詐騙）：賣方從一開始就沒有履行合同的誠意，其目的就是通過簽訂多個買賣合同的手段，直接騙取買方的購房款（尤其是首付款）并據(jù)為己有，根本無意、也無力交房。

　　快速識別指南：四大關(guān)鍵考察點

　　您可以通過考察賣方的以下行為，快速判斷其性質(zhì)：

　　1.考察賣方的身份與履約能力

　　·傾向于民事糾紛：賣方是真實的房主，房屋權(quán)屬清晰。其“一房多賣”可能是出于房價上漲后反悔，或與前一個買家發(fā)生糾紛后尋求新買家。

　　·傾向于刑事犯罪：賣方身份可疑，可能是通過偽造房產(chǎn)證、冒名頂替等方式冒充房主；或者本身就是房主，但房屋在出售前已存在高額抵押、查封，根本不具備過戶條件，其隱瞞這些關(guān)鍵事實騙取房款。

　　2.考察賣方對房款的處置方式

　　·傾向于民事糾紛：買方支付的定金、首付款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶或賣方正常賬戶，賣方可能將款項用于償還房貸、支付其他費用等與交易相關(guān)的用途。

　　·傾向于刑事犯罪：賣方在收到您的房款后，并未用于履行合同（如解押、還貸），而是立即用于個人揮霍、償還非法債務(wù)、賭博或直接攜款逃匿，導(dǎo)致款項無法追回。這是認(rèn)定“非法占有目的”的強有力證據(jù)。

　　3.考察賣方的后續(xù)行為與溝通態(tài)度

　　·傾向于民事糾紛：賣方在違約后，可能承認(rèn)違約，并愿意就解除合同、支付違約金等進(jìn)行協(xié)商。其行為邏輯是“趨利避害”，而非“人間蒸發(fā)”。

　　·傾向于刑事犯罪：賣方在收取錢款后，切斷聯(lián)系、失聯(lián)逃匿，或使用虛假的身份信息、聯(lián)系方式，導(dǎo)致您根本無法找到他進(jìn)行協(xié)商。

　　4.考察合同的履行可行性

　　·傾向于民事糾紛：房屋本身不存在權(quán)利瑕疵，在簽訂合同時具備過戶條件。賣方只是選擇性地履行對其最有利的一份合同。

　　·傾向于刑事犯罪：賣方在簽訂合同時，房屋已被法院查封、已設(shè)立多重高額抵押且無力償還、或根本不存在（如預(yù)售房騙局）。合同的履行從開始就是不可能的，簽訂合同純粹是行騙的幌子。

　　維權(quán)路徑選擇與法律依據(jù)

　　基于以上識別，您可以采取相應(yīng)的維權(quán)路徑：

　　1.若識別為民事侵權(quán)（欺詐）：

　　·維權(quán)路徑：向人民法院提起民事訴訟。

　　·訴訟請求：

　　·請求解除買賣合同。

　　·請求賣方返還已付購房款及利息。

　　·請求賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償（此為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對商品房“一房多賣”的特別規(guī)定，部分司法實踐可類推適用于二手房）。

　　·請求賣方支付合同約定的違約金或賠償您的實際損失（如房價上漲的差價）。

　　·法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國民法典》第一百四十八條【欺詐】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

　　>《中華人民共和國民法典》第五百七十七條【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　2.若識別為刑事犯罪（合同詐騙）：

　　·維權(quán)路徑：立即攜帶證據(jù)材料（合同、付款憑證、溝通記錄、房屋產(chǎn)權(quán)信息等）向公安機關(guān)經(jīng)偵部門報案。

　　·報案要點：向公安機關(guān)重點陳述賣方“虛構(gòu)事實、隱瞞真相”的行為以及其“非法占有”您財產(chǎn)的目的（如上述四大考察點中的可疑行為）。

　　·法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；……（四）收受對方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財產(chǎn)后逃匿的；……

　　律師建議

　　1.預(yù)防優(yōu)于救濟：交易前，務(wù)必親自或委托中介至不動產(chǎn)登記中心查詢房屋的完整權(quán)屬、抵押、查封狀態(tài)（“產(chǎn)調(diào)”）。

　　2.資金監(jiān)管是生命線：堅決將大額購房款（尤其是首付款）存入銀行或住建部門指定的資金監(jiān)管賬戶，切勿直接支付給賣方個人。

　　3.存疑即報警：當(dāng)您綜合判斷后，高度懷疑對方具有“非法占有目的”時，不要猶豫，應(yīng)立即刑事報案。公安機關(guān)的介入不僅能快速凍結(jié)贓款、控制嫌疑人，其偵查獲取的證據(jù)也可為您后續(xù)的民事追償提供強大支持。

　　總結(jié)：識別“一房多賣”的性質(zhì)，關(guān)鍵在于洞察賣方意圖——是為“牟利”還是為“騙錢”。通過考察其身份、款項目途、溝通行為和合同可行性，您可以做出快速判斷，并選擇最有力的法律武器捍衛(wèi)自己的財產(chǎn)權(quán)利。