房產作為家庭核心資產，其交易涉及巨額財產流轉，涵蓋商品房買賣、二手房交易、租賃、產權登記等多重場景。實踐中，因預售資質瑕疵、逾期交房、房屋質量缺陷、產權糾紛等引發(fā)的矛盾頻發(fā)，不僅影響交易安全，更可能損害當事人的合法權益?！睹穹ǖ洹肺餀嗑?、合同編及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）為房產糾紛處理提供了核心法律依據。本文將聚焦高頻糾紛類型，拆解法律規(guī)則與維權路徑，為公眾提供實用法律指引。

　　一、商品房買賣糾紛：預售與交付中的核心風險

　　商品房交易因涉及開發(fā)商、購房者、金融機構等多方主體，糾紛集中在預售資質、宣傳承諾、交房履約等環(huán)節(jié)，關鍵法律要點如下：

　?。ㄒ唬╊A售資質：無預售許可證的合同效力

　　開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與購房者訂立的預售合同原則上無效，但起訴前取得該許可證的可認定有效。購房者簽約前應通過當地住建部門官網查詢項目預售資質，避免因資質瑕疵導致合同無效，面臨購房款返還困難的風險。若已簽訂無資質預售合同，可主張合同無效，要求開發(fā)商退還已付購房款及利息，并賠償實際損失。

　?。ǘ┬麄鞒兄Z：廣告內容的法律約束力

　　商品房銷售廣告和宣傳資料通常為要約邀請，但對房屋及相關設施的說明和允諾具體確定（如"學區(qū)房""綠化率35%""贈送飄窗"），且對合同訂立或房價確定有重大影響的，即便未載入合同，也構成要約，開發(fā)商違反需承擔違約責任。購房者應保留宣傳冊、沙盤照片、銷售錄音等證據，若收房時發(fā)現實際情況與宣傳不符，可要求開發(fā)商承擔違約賠償責任。

　?。ㄈ┯馄诮环浚哼`約認定與救濟路徑

　　開發(fā)商遲延交房是最常見糾紛，處理需遵循"合同約定優(yōu)先+法定補充"原則：

　　1.查看合同：明確交房期限、違約金計算方式及解約條件；

　　2.書面催告：通過EMS向開發(fā)商發(fā)催告函，要求說明延期原因及預計交房時間，保留郵寄回執(zhí)；

　　3.責任主張：逾期后可按合同約定索要違約金，若違約金過低，可舉證實際損失（如同地段房屋租金）要求增加；

　　4.合同解除：經催告后三個月內仍未交房，或逾期達到合同約定解約期限，購房者有權解除合同，要求退還購房款及利息，并賠償損失。

　　需注意，開發(fā)商以"資金困難""政策調整"等非不可抗力理由延期，不能免除違約責任；若因地震、疫情等不可抗力導致延期，需提供證明，可部分或全部免責。

　?。ㄋ模┓课葙|量：從修復到解約的權利邊界

　　1.主體結構質量不合格：交付前經核驗不合格或交付后確認不合格，購房者可直接解除合同并要求賠償損失；

　　2.嚴重影響居住的質量問題（如滲漏、墻體開裂）：購房者可選擇解除合同或要求開發(fā)商維修并賠償損失；

　　3.一般質量瑕疵（如墻面掉漆、管道漏水）：保修期內開發(fā)商需承擔修復責任，拒絕修復或拖延修復的，購房者可自行維修，費用由開發(fā)商承擔。

　　購房者收房時應仔細查驗房屋，發(fā)現質量問題及時書面告知開發(fā)商，保留檢測報告、維修記錄等證據。

　　二、二手房交易糾紛：隱蔽風險與權利核驗

　　二手房交易因房屋狀況復雜、交易流程繁瑣，糾紛多集中在產權瑕疵、隱瞞房屋問題、貸款受阻等方面：

　　（一）產權核驗：避免"一房多賣"與權利限制

　　交易前必須核查房屋產權：

　　1.確認不動產權證登記人是否為出賣人，有無共有權人（如配偶），共有房屋需全體共有人簽字同意出售；

　　2.核查房屋是否存在抵押、查封、租賃等權利限制，抵押房屋需先解押才能過戶，租賃房屋需確認承租人是否放棄優(yōu)先購買權；

　　3.警惕"一房多賣"，出賣人與第三人惡意串通另行訂立合同并交付房屋的，購房者可主張該合同無效，要求繼續(xù)履行原合同或賠償損失。

　　（二）隱瞞房屋問題：欺詐的認定與救濟

　　出賣人故意隱瞞房屋重大瑕疵（如嚴重漏水、曾發(fā)生惡性事件、未結清物業(yè)費），構成欺詐，購房者有權請求法院撤銷合同，要求退還購房款并賠償損失。購房者應在簽約前委托專業(yè)機構驗房，或在合同中約定"房屋無重大質量問題""無隱瞞不良記錄"等條款，明確違約責任。

　?。ㄈ┵J款受阻：合同解除與定金處理

　　若合同約定以按揭貸款方式付款，因購房者自身征信問題導致貸款無法獲批，需承擔違約責任；因銀行政策調整等不可歸責于雙方的事由導致貸款失敗，可解除合同，出賣人應退還定金及已付房款。建議購房者簽約前提前查詢征信，在合同中明確貸款失敗的處理方式，避免定金損失。

　　三、產權登記糾紛：逾期辦證與過戶障礙

　?。ㄒ唬┯馄谵k理不動產權證

　　因開發(fā)商原因（如未繳清土地出讓金、規(guī)劃驗收不合格）導致購房者逾期拿證，處理規(guī)則如下：

　　1.合同約定辦證期限：按約定追究開發(fā)商違約金；

　　2.無約定：商品房已竣工的，自合同訂立之日起90日內；未竣工的，自交付使用之日起90日內需辦妥權屬登記，逾期按已付房款總額，參照逾期貸款利息標準計算違約金；

　　3.解約權利：逾期超過一年仍無法辦證，購房者可解除合同并要求賠償損失。

　?。ǘ┻^戶障礙：無法過戶的責任承擔

　　常見過戶障礙包括：房屋未解除抵押、出賣人拒不配合、產權存在爭議等。若因出賣人原因導致無法過戶，購房者可要求繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)，或解除合同并要求雙倍返還定金、賠償房價上漲損失；若因政策限制（如限購）導致無法過戶，雙方可解除合同，互不承擔違約責任，出賣人退還已收款。

　　四、房產糾紛維權：高效路徑與證據要點

　　（一）維權路徑選擇

　　1.協(xié)商與調解：優(yōu)先與對方協(xié)商達成補充協(xié)議或和解方案，也可向人民調解委員會、住建部門申請調解，低成本化解爭議；

　　2.行政投訴：涉及開發(fā)商違規(guī)預售、房屋質量不合格等問題，可向當地住建局、12345政務熱線投訴，督促相關方整改；

　　3.仲裁或訴訟：合同約定仲裁條款的，向約定仲裁機構申請仲裁（一裁終局）；無約定的，向房屋所在地法院起訴（不動產糾紛專屬管轄）。

　?。ǘ┖诵淖C據清單

　　1.合同類：購房合同、認購書、補充協(xié)議；

　　2.付款類：首付款轉賬記錄、銀行流水、收款收據；

　　3.溝通類：催告函、EMS回執(zhí)、聊天記錄、通話錄音；

　　4.事實類：房屋檢測報告、維修記錄、宣傳資料、產權查詢結果、同地段租金證明等。