因?yàn)橄拶?gòu)等政策原因，借名買房事件頻發(fā)，后因房屋價(jià)格上漲等利益驅(qū)動(dòng)，被借名人拒絕承認(rèn)存在借名買房關(guān)系實(shí)屬平常。本期內(nèi)容，中恒信律師事務(wù)所太原分所任杰律師歸納提煉借名買房的六大訴訟要點(diǎn)，以供參考。

    01、訴訟要點(diǎn)一：借名買房案件的案由應(yīng)是合同糾紛而不是所有權(quán)確權(quán)糾紛

    借名買房糾紛屬于合同糾紛還是所有權(quán)確權(quán)糾紛一直存在爭(zhēng)議，根據(jù)法院當(dāng)下的司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)，借名買房在借名人和被借名人之間形成的是合同法律關(guān)系，借名買房案件的案由應(yīng)是合同糾紛而不是所有權(quán)確權(quán)糾紛。

    02、訴訟要點(diǎn)二：借名買房案件中借名人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)為被借名人協(xié)助其辦理過戶登記手續(xù)而不是確認(rèn)房屋為其所有

    鑒于司法實(shí)務(wù)中法院將借名買房糾紛視為合同糾紛，作為借名人在訴訟請(qǐng)求中也就不能直接請(qǐng)求法院判決涉案房屋為借名人所有，而應(yīng)以請(qǐng)求被借名人協(xié)助借名人將涉案房屋過戶至借名人的名下為宜。且這樣的訴訟請(qǐng)求解決了一個(gè)難題，即平衡了判決借名買房合同有效的司法權(quán)和辦理過戶登記手續(xù)不能的行政權(quán)。

    03、訴訟要點(diǎn)三：代持協(xié)議是判斷借名買房合同關(guān)系是否存在的核心所在

    代持協(xié)議是借名人與被借名人之間存在借名買房合同關(guān)系最為有力的證據(jù)，通常情況下，只要該代持協(xié)議不存在《民法典》規(guī)定的合同無效情形，且借名人能夠出示由其出資的相關(guān)證據(jù)，法院對(duì)雙方之間存在借名買房合同關(guān)系一般不持異議。

    04、訴訟要點(diǎn)四：在沒有書面代持協(xié)議的情況下，借名買房需要合理的借名原因

    在借名買房合同關(guān)系中，借名人并非不知其中風(fēng)險(xiǎn)，但甘愿冒一系列風(fēng)險(xiǎn)通過這種方式購(gòu)買房屋，大多是有原因的。這一原因并非在所有的借名買房合同糾紛中都有重要意義，但其在借名人與被借名人沒有簽訂書面的代持協(xié)議時(shí)，對(duì)法官判斷雙方之間是否存在借名買房合同關(guān)系尤為重要，可以說其構(gòu)成法官自由心證的一部分。借名人對(duì)該原因的說明和證明無需達(dá)到高度蓋然性的要求，理由合理即可。

    05、訴訟要點(diǎn)五：出資證明、購(gòu)房手續(xù)是證明借名人系真實(shí)購(gòu)房人的有力證據(jù)

    借名買房中借名人出錢出力，被借名人只負(fù)責(zé)掛名，從常理來看，房屋購(gòu)買時(shí)購(gòu)房款的交納以及相應(yīng)的一系列購(gòu)房手續(xù)都應(yīng)由借名人主辦，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的費(fèi)用，購(gòu)房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)和證件也應(yīng)交由借名人保管。

    06、訴訟要點(diǎn)六：實(shí)際控制是借名買房的應(yīng)有之義

    借名買房要求借名人以房屋事實(shí)歸自己所有的方式對(duì)房屋進(jìn)行占有使用，即實(shí)際控制。特別是在借名人與被借名人之間沒有明確的書面代持協(xié)議時(shí)，實(shí)際控制在根本上影響著法院對(duì)借名買房合同關(guān)系存在與否的判斷。

    借名買房爭(zhēng)議中一直存在一對(duì)矛盾，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況與事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況之間的矛盾。雖然法律意在發(fā)現(xiàn)事實(shí)，但是出于效率、成本和可行性的考慮，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效為原則，以登記對(duì)抗為例外——不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的所有權(quán)人當(dāng)然被視作房屋的真實(shí)所有權(quán)人而無需舉證證明，事實(shí)上的所有權(quán)人如果想要證明房屋為其所有要承擔(dān)推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的舉證責(zé)任。這種舉證責(zé)任因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿屬于官方書面證據(jù)而需進(jìn)一步加強(qiáng)，如果作為舉證人的借名人不能證明其與被借名人之間存在代持協(xié)議，那么借名人不僅要證明購(gòu)買房屋的錢款由其出資，還要證明這部分出資既不是贈(zèng)與也不是借貸，后者的證明關(guān)鍵在于房屋購(gòu)買后是否由借名人占有和控制。