住房是民生之基，房屋租賃作為解決居住需求的重要方式，其法律關(guān)系的厘清與風(fēng)險防控直接關(guān)系到租賃雙方的合法權(quán)益。2025年9月15日《住房租賃條例》的正式施行，與《民法典》及相關(guān)司法解釋形成合力，為租賃市場劃定了更清晰的法律邊界。本文結(jié)合最新司法實踐，解析租賃全流程的法律要點(diǎn)與風(fēng)險應(yīng)對之道。

　　一、合同訂立：筑牢權(quán)益保障的基礎(chǔ)防線

　　合同是租賃關(guān)系的核心載體，其訂立環(huán)節(jié)的規(guī)范程度直接決定了后續(xù)糾紛發(fā)生的概率。實踐中，因合同瑕疵引發(fā)的爭議占比居高不下，需重點(diǎn)關(guān)注三大核心問題。

　?。ㄒ唬┟鞔_合同性質(zhì)，避免"名實不符"陷阱

　　部分住房租賃企業(yè)為規(guī)避責(zé)任，常簽訂"名為委托代理，實為租賃"的合同，試圖主張任意解除權(quán)。法院審理時會根據(jù)實質(zhì)內(nèi)容判斷法律關(guān)系——若合同約定企業(yè)支付固定租金收益、享有房屋使用收益權(quán)，即便名為《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，仍會被認(rèn)定為房屋租賃合同，企業(yè)無權(quán)行使任意解除權(quán)。租賃雙方需在簽約時明確合同性質(zhì)，避免后續(xù)權(quán)屬爭議。

　?。ǘ┮?guī)范條款內(nèi)容，防范格式條款風(fēng)險

　　住房租賃企業(yè)提供的制式合同中，部分條款可能涉嫌排除承租人權(quán)利。例如"合同期滿后不得私下與產(chǎn)權(quán)人建立租賃關(guān)系"的約定，因違反合同自由原則，可能被認(rèn)定為無效。根據(jù)法律規(guī)定，提供格式條款的一方需對減輕自身責(zé)任、限制對方權(quán)利的條款進(jìn)行明確提示說明，否則該條款對承租人不產(chǎn)生約束力。

　　（三）細(xì)化關(guān)鍵條款，減少履行爭議

　　合同條款約定不明是糾紛高發(fā)誘因，核心條款需做到清晰具體：

　　房屋信息：明確地址、面積、戶型及附屬設(shè)施狀況，建議附房屋現(xiàn)狀照片或視頻作為附件；

　　租金與押金：約定金額、支付周期、方式及押金退還條件，避免"無理由扣押"；

　　租賃期限：明確起止時間，對免租期需注明適用條件——若承租人提前解約，出租人可主張免租期租金損失，

　　維修責(zé)任：區(qū)分自然損耗與人為損壞的維修義務(wù)主體，例如房屋主體結(jié)構(gòu)維修通常由出租人承擔(dān)。

　　二、合同履行：堅守權(quán)利義務(wù)的法定邊界

　　租賃期間的權(quán)利義務(wù)履行，是維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定的關(guān)鍵?！蹲》孔赓U條例》的施行進(jìn)一步明確了雙方的履約底線，尤其強(qiáng)化了對承租人居住安全的保障。

　?。ㄒ唬┏鲎馊说暮诵牧x務(wù)：保障房屋"適租性"

　　提供符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋是出租人最基本的法定義務(wù)?！蹲》孔赓U條例》第七條明確要求，出租住房需符合建筑、消防、燃?xì)獾葟?qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康，在近期北京一中院審理的案件中，因房屋門廳頂板被鑒定為危險構(gòu)件，違反《混凝土結(jié)構(gòu)通用規(guī)范》強(qiáng)制性要求，法院直接援引該條例認(rèn)定出租方違約，支持承租人解除合同并索賠的請求。

　　實踐中，"不適租"情形還包括甲醛超標(biāo)、擅自打隔斷、設(shè)施無法正常使用等。即便承租人簽約時明知房屋存在輕微瑕疵，若后續(xù)發(fā)現(xiàn)危及安全健康，仍可依據(jù)《民法典》第七百三十一條隨時解除合同。此外，住房租賃企業(yè)需將收取的租金及押金納入監(jiān)管賬戶，避免卷款跑路導(dǎo)致租戶與產(chǎn)權(quán)人雙重受損。

　　（二）承租人的基本義務(wù)：合規(guī)使用與按時支付

　　承租人應(yīng)按約定支付租金并合理使用房屋。擅自變動房屋主體結(jié)構(gòu)、擴(kuò)建或未經(jīng)同意裝修的，出租人可要求恢復(fù)原狀并賠償損失。例如，承租人未經(jīng)許可打隔斷改變房屋結(jié)構(gòu)，不僅構(gòu)成違約，還需承擔(dān)安全隱患消除責(zé)任。同時，承租人需注意，租賃期內(nèi)房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，除房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被查封等情形外，"買賣不破租賃"原則保障其繼續(xù)承租的權(quán)利。

　　三、合同解除：把握法定與約定的雙重依據(jù)

　　合同解除是租賃糾紛的集中爆發(fā)點(diǎn)，需嚴(yán)格區(qū)分法定解除與約定解除的適用情形，明確責(zé)任劃分。

　?。ㄒ唬┏凶馊说慕獬龣?quán)行使

　　出現(xiàn)下列情形時，承租人可依法解除合同：

　　1.租賃房屋存在安全隱患，危及人身安全和健康的；

　　2.非因承租人原因?qū)е路课轃o法使用，如房屋被認(rèn)定為違法建筑的；

　　3.出租人未按約定交付房屋或拒不履行維修義務(wù)的。

　　北京一中院的判決顯示，只要有專業(yè)鑒定證明房屋存在危險構(gòu)件，承租人無需舉證自身無過錯即可主張解除合同，出租人需退還租金、支付違約金并承擔(dān)鑒定費(fèi)用。

　?。ǘ┏鲎馊说慕獬龣?quán)行使

　　出租人可解除合同的情形包括：

　　1.承租人逾期支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的；

　　2.承租人擅自改變房屋用途、破壞結(jié)構(gòu)或轉(zhuǎn)租的；

　　3.租賃合同無效或期限屆滿，承租人拒不騰退房屋的。

　　需注意，出租人主張承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，需對損失范圍承擔(dān)舉證責(zé)任；承租人提前解約的，應(yīng)按合同約定賠償，但出租人需減免其實際未使用期間的租金。

　?。ㄈ┖贤瑹o效的特殊處理

　　未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋、違法臨時建筑簽訂的租賃合同無效。合同無效后，承租人需支付房屋占有使用費(fèi)，通常參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對于裝飾裝修物，未形成附合的可由承租人拆除，已形成附合的則根據(jù)雙方過錯分擔(dān)損失。

　　四、風(fēng)險防控：租賃雙方的實用法律建議

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　　1.簽約前核查房屋合法性，確保具備規(guī)劃許可等手續(xù)，避免合同無效風(fēng)險；

　　2.交付房屋時出具《房屋交接清單》，明確設(shè)施狀況，拍照留存證據(jù)；

　　3.委托租賃企業(yè)運(yùn)營的，需明確合同性質(zhì)，避免"委托"與"租賃"混淆；

　　4.收到租金后按規(guī)定納入監(jiān)管賬戶，規(guī)范資金管理。

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　　1.核實出租人身份及房屋權(quán)屬，要求出示房產(chǎn)證或授權(quán)委托書；

　　2.簽約時對格式條款提出異議，要求對免責(zé)條款進(jìn)行書面說明；

　　3.發(fā)現(xiàn)房屋安全問題及時固定證據(jù)，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定并書面催告出租人維修；

　　4.提前解約需履行通知義務(wù)，保留溝通記錄，避免擴(kuò)大損失。