買受人對案涉房屋的民事權(quán)益能否對抗第三人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

　　答：案外人執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型民事權(quán)益的效力順位。原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，登記成立在先的物權(quán)優(yōu)先于在后的物權(quán)。由于民事權(quán)利體系和類型較為復(fù)雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據(jù)具體案情確定民事權(quán)利類型，并進行效力優(yōu)先性比較?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條則分別規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人權(quán)益和商品房消費者買受人權(quán)益與強制執(zhí)行的金錢債權(quán)的效力關(guān)系。第29條是第28條規(guī)定的特殊情形，當事人可以選擇適用或者一并適用這兩條規(guī)定以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行?；诒Ｗo消費者居住權(quán)益的特殊價值，就實體權(quán)利優(yōu)先順位而言，商品房消費者買受人權(quán)益最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權(quán)次之；一般不動產(chǎn)買受人的權(quán)益雖被賦予"物權(quán)"名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其性質(zhì)上屬于特殊債權(quán)請求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于工程價款優(yōu)先權(quán)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定的“除外”情形，應(yīng)當包括第29條規(guī)定情形，但是否包括第28條規(guī)定認識并不統(tǒng)一。鑒于第28條規(guī)定的條件過于寬泛，情形過于復(fù)雜，具體案件事實差異大，對符合第28條規(guī)定條件的案外人，既不能簡單地一律認定可以排除擔保物權(quán)，也不能"一刀切"地認為一律不能排除擔保物權(quán)的執(zhí)行。在當事人主張符合第28條規(guī)定條件以對抗擔保物權(quán)時，還應(yīng)當綜合考慮權(quán)利的成立先后、在后權(quán)利人是否善意、交易風險控制成本、交易安全的維護以及各方利益平衡等其他相關(guān)因素，判斷是否能夠?qū)箵Ｎ餀?quán)的執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》已于2023年4月20日起施行，《批復(fù)》明確了在商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房買受人的價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。該《批復(fù)》在“爛尾樓盤”引發(fā)的糾紛中，調(diào)整了買受人價款返還債權(quán)的優(yōu)先順位，對問題1的答復(fù)進行了補充。