二手房買賣中賣方違約，買方如何全力維權

　　在二手房交易中，賣方因房價上漲、另有出價或手續(xù)問題而單方面違約，是買方最常遭遇的風險。作為守約方的買方，您支付了定金甚至首付款，卻面臨“錢房兩空”的困境。此時，切勿慌亂，應依據(jù)《民法典》及相關法律規(guī)定，通過以下途徑有力維權。

　　第一步：厘清狀況，固定證據(jù)

　　維權的前提是證據(jù)。一旦賣方出現(xiàn)違約跡象（如拒絕配合辦理手續(xù)、明確表示不賣、或將房屋另售他人），應立即行動：

　　1.全面收集證據(jù)：妥善保管《房屋買賣合同》及所有補充協(xié)議；支付定金、首付款的轉賬憑證；與賣方、中介的微信、短信、郵件、錄音等溝通記錄，特別是能證明賣方違約言行的內容。

　　2.審查合同關鍵條款：重點閱讀“賣方違約責任”條款，通常包括：

　　·雙倍返還定金：賣方違約，需向買方雙倍返還已收取的定金。

　　·違約金：約定按總房款的一定比例（如20%）或具體數(shù)額支付違約金。

　　·賠償損失：約定違約方需賠償守約方的全部實際損失。

　　第二步：明確訴求，選擇維權路徑

　　面對賣方違約，法律賦予您兩種主要權利選擇，策略截然不同：

　　路徑一：要求繼續(xù)履行合同

　　如果您仍然非常希望購入該房屋，可以主張繼續(xù)履行。

　　·適用情形：房屋未被另售他人，且具備履行條件。

　　·法律行動：向法院提起訴訟，請求判令賣方繼續(xù)履行合同，配合辦理過戶手續(xù)。同時，為防止賣方“一房二賣”，可申請財產保全，對該房屋進行查封凍結。

　　·優(yōu)勢：能最終獲得房屋。

　　·劣勢：程序時間長，若賣方不配合，執(zhí)行過程可能復雜。

　　路徑二：主張解除合同并追究違約責任

　　這是實踐中更常見的選擇。您可以解除合同，并要求賣方承擔如下責任：

　　1.請求賣方雙倍返還定金

　　這是最直接的救濟方式。只要賣方違約，您有權要求其返還已付定金，并額外支付一倍作為懲罰。

　　2.主張支付違約金

　　如果合同約定的違約金數(shù)額（例如總房款的20%）高于雙倍定金，您可以選擇主張違約金。請注意，定金和違約金不可同時主張，應擇一選擇對您更有利的方案。

　　3.要求賠償實際損失

　　這是維權的核心與關鍵。如果房價在此期間大幅上漲，您因賣方違約導致的最主要損失，就是房屋差價損失。

　　·如何計算：您可以委托有資質的評估機構，對爭議房屋在違約時與合同簽訂時的市場價值進行評估，其差價即為您的核心損失。也可以收集同地段、同戶型房屋的上漲價格作為證據(jù)。

　　·法律依據(jù)：如果合同約定的違約金低于您遭受的實際損失（特別是房價上漲損失），您可以請求人民法院予以增加。

　　核心法條支撐：

　　《中華人民共和國民法典》第五百七十七條【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　《中華人民共和國民法典》第五百八十七條【定金罰則】債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

　　第三步：提起訴訟（或仲裁），實現(xiàn)權利

　　若協(xié)商無果，應果斷提起訴訟。您的訴訟請求可以包括：

　　1.請求判令解除《房屋買賣合同》；

　　2.請求判令賣方雙倍返還定金（或支付違約金）；

　　3.請求判令賣方賠償房屋差價損失等實際損失；

　　4.請求判令賣方承擔本案的訴訟費、保全費、律師費等。

　　核心法條支撐：

　　《中華人民共和國民法典》第五百八十四條【損失范圍】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

　　《中華人民共和國民法典》第五百八十五條【違約金】約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加。

　　律師建議與策略

　　·先禮后兵，發(fā)函催告：在訴訟前，委托律師發(fā)送《律師函》，正式催告賣方限期履行，此舉常能促成和解，同時也是重要的訴訟證據(jù)。

　　·優(yōu)先評估差價損失：在房價快速上漲期，房屋差價損失往往遠高于定金或固定比例的違約金。因此，維權重點應放在證明和主張這部分損失上。

　　·果斷采取財產保全：若選擇“繼續(xù)履行”或擔心賣方轉移資產，應在起訴同時申請財產保全，查封涉案房產，這是制勝的關鍵一步。

　　·借助中介作證：交易中介是全程見證者，其證言和保存的記錄對證明違約事實至關重要。

　　總結而言，作為買方，面對賣方違約，您手握要求繼續(xù)履行或解約索賠的主動權。維權成功的關鍵在于證據(jù)扎實、策略明確（特別是關于損失的計算），并勇于通過司法程序捍衛(wèi)自身權益。

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　　附：核心法條索引

　　·《中華人民共和國民法典》第五百七十七條

　　·《中華人民共和國民法典》第五百八十四條

　　·《中華人民共和國民法典》第五百八十五條

　　·《中華人民共和國民法典》第五百八十七條

　　希望以上分析能對您有所幫助。本文章僅為法律知識普及，不構成正式的法律意見，在面臨具體法律問題時，請以您與律師的當面咨詢?yōu)闇省?/p>