“陰陽合同”引糾紛

　　案情回顧

　　2019年8月29日，李某夫婦與楊某夫婦簽訂房屋買賣合同，約定：李某夫婦將其所有的房屋以93.5萬元的總價(jià)出售給楊某夫婦；在30個(gè)工作日內(nèi)，楊某夫婦支付首付款38.5萬元并就剩余房款申請(qǐng)貸款，雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；在40個(gè)工作日內(nèi)，李某夫婦將房屋交由楊某夫婦占有、使用……

　　至2019年10月15日，李某夫婦未交出房屋，楊某夫婦一怒之下將李某夫婦告上了法庭，請(qǐng)求判令李某夫婦按照合同約定交付涉案房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并請(qǐng)求判令李某夫婦賠償遲延交房期間的經(jīng)濟(jì)損失。

　　一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同、存量房買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。結(jié)合雙方簽訂的合同、當(dāng)事人陳述，法院對(duì)約定房屋成交價(jià)為93.5萬元予以確認(rèn)。雙方口頭約定兩份合同首付款差價(jià)15.5萬元過戶時(shí)一并給付，楊某夫婦享有同時(shí)履行抗辯權(quán)，雙方至今未辦理過戶，不能因楊某夫婦未給付15.5萬元而認(rèn)定其違反了合同約定。

　　本案不符合約定及法定解除條件，李某夫婦不享有解除權(quán)，因李某夫婦行使解除權(quán)不當(dāng)，至雙方履行合同中產(chǎn)生分歧，給楊某夫婦造成損失。結(jié)合涉案房屋同地段同類房屋租金情況及雙方陳述，法院對(duì)楊某夫婦要求李某夫婦給付遲延交房損失至實(shí)際交付房屋之日止的主張予以支持。

　　綜上，一審法院判決李某夫婦協(xié)助楊某夫婦辦理過戶手續(xù)，同時(shí)楊某夫婦向李某夫婦支付購房款15.5萬元及《存量房交易資金監(jiān)管存款憑證》；李某夫婦向楊某夫婦交付涉案房屋并賠償楊某遲延交房損失。

　　李某夫婦不服一審判決提起上訴。

　　二審法院徐州中院認(rèn)為，根據(jù)雙方于2019年8月29日簽訂的房屋買賣合同，楊某夫婦于30個(gè)工作日內(nèi)給付李某夫婦首付款38.5萬元，30個(gè)工作日到期日為2019年10月18日，即楊某夫婦應(yīng)于2019年10月18日前付清首付款38.5萬元。目前，楊某夫婦僅支付了23萬元首付款，尚欠15.5萬元，該15.5萬元的首付款支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2019年10月18日前。

　　根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同，楊某夫婦與李某夫婦同意于30個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同理，30個(gè)工作日到期日為2019年10月18日，即李某夫婦應(yīng)當(dāng)于2019年10月18日前與楊某夫婦辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，支付首付款15.5萬元和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。

　　楊某夫婦在尚欠李某夫婦15.5萬元首付款且合同約定的履行期限亦未屆滿的情況下，即起訴要求李某夫婦配合過戶，既有違誠實(shí)信用原則又不符合同時(shí)履行的義務(wù)要求，故其訴請(qǐng)無法得到支持。根據(jù)雙方于2019年8月29日簽訂的房屋買賣合同，爭議的15.5萬元首付款支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2019年10月18日前，而直至二審審理期間，楊某夫婦仍未支付，在此情況下，李某夫婦可以拒絕楊某夫婦要求交付房屋的訴請(qǐng)。

　　綜上，二審法院對(duì)一審法院的判決予以了調(diào)整，改判李某夫婦不需要向楊某夫婦賠償遲延交房損失。

　　法官說法

　　在二手房交易過程中，為了規(guī)避稅費(fèi)，當(dāng)事人之間往往會(huì)簽訂兩份總房價(jià)不一致的房屋買賣合同，由于兩份合同約定的不一致，在實(shí)際履行過程中，難免會(huì)產(chǎn)生糾紛，對(duì)此情況，法官提醒：

　　首先，賣房人與買房人簽訂完房屋買賣合同后，為了配合買房人規(guī)避稅費(fèi)，會(huì)再行簽訂一份虛假的存量房買賣合同，為了用于網(wǎng)簽備案，這種行為，不僅違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)該受到否定性評(píng)價(jià)，且可能會(huì)面臨行政處罰和追責(zé)。“陰陽合同”不僅有違誠實(shí)信用原則，更可能引發(fā)履行中不必要的糾紛，造成損失擴(kuò)大，“偷雞不成蝕把米”。

　　其次，在合同履行過程中，《中華人民共和國合同法》第六十六條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”根據(jù)以上規(guī)定，買房人和賣房人約定同時(shí)付款和過戶的，一方不能以對(duì)方?jīng)]有付款或過戶為由要求解除合同，雙方應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用原則，同時(shí)履行。

　　最后，《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。……”買房人和賣房人約定付款之后交付房屋的，在買房人未按約付清房款的情況下，賣房人享有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕交付房屋，因此，本案導(dǎo)致房屋未在合同約定期限內(nèi)交付的責(zé)任不在于賣房人，買房人無權(quán)要求賣房人交付房屋，更無權(quán)要求賣房人賠償所謂遲延交房的損失。

　　綜上所述，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)簽訂和履行，且當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)，在己方未全面履行合同義務(wù)時(shí)，要求對(duì)方承擔(dān)己方損失的，于法無據(jù)，損失只能自擔(dān)。